Jak duże znaczenie dla budownictwa mieszkaniowego mają Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI), które zastąpią specustawę mieszkaniową?

Reklama

Czy firmy deweloperskie będą korzystały z tego rozwiązania? Czy deweloperzy biorą pod uwagę realizację inwestycji na podstawie zawieranych umów urbanistycznych? Jakie szanse i trudności niosą Zintegrowane Plany Inwestycyjne? Sondę Na ten temat przeprowadził serwis nieruchomości dompress.pl.

Zintegrowane Plany Inwestycyjne – mała historia, duży potencjał

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu Atal, podkreśla, że praktyka korzystania ze Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI) ma krótką historię, a jednocześnie potencjał jako szerzej stosowane narzędzie planistyczne, bazujące na partnerstwie pomiędzy inwestorem a samorządem. Zwłaszcza, że formuła tzw. lex deweloper nie sprawdziła się i nie obrodziła nowymi projektami.

Obecnie wpływ rozwiązania ZPI na rynek jest znikomy, co może pośrednio wynikać z częstego braku zaufania między biznesem i samorządem. Choć nie należy tej tezy uogólniać, gdyż poszczególne gminy bardzo różnią się między sobą, jeśli chodzi o nastawienie do współpracy – mówi Mateusz Bromboszcz.

Reklama

Nie wyklucza jednocześnie modelu ZPI przy realizacji którejś z inwestycji. Chcę wierzyć, że z czasem sprzyjać on będzie spełnieniu nadziei, pokładanych w nim przez biznes. Że zwiększy się elastyczność w zakresie planowania przestrzennego, zracjonalizuje proces inwestycyjny, skrócą się procedury administracyjne i uwolni się potencjał partnerstwa publiczno-prywatnego – wyjaśnia.

Potrzeba nie tylko chęci współpracy i dobrej woli, lecz także konsekwentnej strategii mieszkaniowej państwa, niezależnej od bieżącej koniunktury politycznej. Niedawne zamieszanie i dyskusja wokół współczynnika parkingowego dla projektów opartych o lex deweloper dowodzi dużego niezrozumienia istoty. Pokazuje też, że obiektywna argumentacja i uzasadniony interes samorządowy mogą ulec doraźnym interesom partyjnym  – dodaje Mateusz Bromboszcz.

Kluczowa rola samorządów

Karol Dzięcioł, członek zarządu Develii , uważa, że Zintegrowane Plany Inwestycyjne mogą znacząco odblokować potencjał gruntów dotąd wyłączonych z możliwości inwestycyjnych. W dużej mierze będzie to jednak zależało od decyzji władz lokalnych i podejmowanych na ich podstawie uchwał. ZPI muszą być także zgodne z Planem Ogólnym Gminy w zakresie przeznaczenia terenu, co w praktyce może ograniczyć ich wykorzystanie.

Choć formuła dobrze rokuje dla większych przedsięwzięć, szersze zastosowanie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych może być również utrudnione przez złożoność organizacyjną procesu, a także kwestie związane z realizacją nakładów rzeczowo-finansowych, wynikających z umowy urbanistycznej, a na dalszym etapie – finansowanie inwestycji – mówi Karol Dzięcioł.

Na dziś trudno oszacować realny wpływ nowych przepisów, ponieważ wciąż brakuje szczegółowych norm i odpowiednich regulacji. Obserwujemy jednak duże zainteresowanie branży formułą ZPI i sami rozważamy realizację inwestycji z jej wykorzystaniem. Przygotowywaniem projektów w oparciu o nowe procedury zajmuje się nasz dedykowany zespół – Develia Land Development – dodaje.

W kontekście dostępności gruntów inwestycyjnych nowe regulacje stwarzają szansę na relatywnie szybką zmianę przeznaczenia terenu, szczególnie w przypadku projektów mieszkaniowych. Dzięki konsultacjom społecznym oraz negocjacjom umowy urbanistycznej z miastem możliwe jest osiągnięcie kompromisu w zakresie planowanej zabudowy. Jako wnioskodawcy ZPI deweloperzy w ramach swoich projektów mogą dostarczyć gminie wartościową zabudowę, partycypując w rozwoju infrastruktury technicznej i społecznej – mówi Karol Dzięcioł.

Branża czeka na Zintegrowane Plany Inwestycyjne?

Sytuacja, w której wszystkie miasta i gminy będą miały plany zagospodarowania przestrzennego jest sytuacją idealną dla naszej branży. To, że samorządy zmuszono do opracowania Planów Ogólnych jest dobrą wiadomością. Naszą obawę budzi czas, jaki na to dostaną. Zwłaszcza w przypadku dużych miast – studzi emocje Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic.

Warszawa – przypomina Zuzanna Należyta – jakiś czas temu przygotowała wstępne założenia do ZPI. Okazało się jednak, że około 40% gruntów zakładanych pod budownictwo mieszkaniowe się do tego nie nadaje. Głównymi przeszkodami są brak infrastruktury, a także wady prawne. Taka sytuacja może powodować przyjęcie błędnych założeń wyłączenie zbyt dużej ilości gruntów spod produkcji mieszkaniowej. A co za tym idzie wzrost cen gruntów przeznaczonych w planie pod budownictwo mieszkaniowe, na których rzeczywiście można budować – wyjaśnia Zuzanna Należyta.

Do tego dochodzi kwestia założeń dotyczących demografii. To że Polaków rodzi się mniej nie musi oznaczać, że w Polsce będzie mieszkało mniej ludzi. Mamy istotny poziom imigracji zarobkowej, nie mówiąc o Ukraińcach, którzy zdecydowali się tutaj zostać na stałe. Te dane są pomijane, a to może prowadzić do przyjmowania błędnych danych co do ilości potrzebnych mieszkań – dodaje.

Nasz projekt Lizbońska był jednym z pierwszych projektów w Warszawie realizowanych przez specustawę. Obecnie jesteśmy w trakcie procedowania dwóch nowych inwestycji w tym trybie – mówi Renata Mc Cabe-Kudla, Country Manager Grupo Lar Polska.

Czekamy na wprowadzenie ZPI i wierzymy, że jest to dobre narzędzie dla rozwoju infrastruktury mieszkaniowej w Warszawie. Myślimy, że jest za wcześnie na określenie, jakie utrudnienia niosą nowe przepisy. Wierzymy natomiast, że ZPI pozwolą na rozwój mieszkalnictwa oraz infrastruktury towarzyszącej w wielu miejscach w Warszawie – przekonuje.

Więcej porządku i transparentności

Zdaniem Dariusza Skalskiego, Development Manager, BPI Real Estate Poland, Zintegrowane Plany Inwestycyjne to krok w stronę porządkowania i większej transparentności procesów planistycznych. Choć ZPI mają zastąpić specustawę mieszkaniową, ich wykorzystanie będzie zależeć od otwartości samorządów na zawieranie umów urbanistycznych z deweloperami. To narzędzie ma potencjał, by umożliwiać realizację projektów w miejscach, gdzie nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania. Kluczowa będzie jednak praktyka stosowania przepisów przez gminy – mówi Dariusz Skalski.

Widzimy w ZPI szansę na zwiększenie podaży mieszkań poprzez odblokowanie trudnych terenów, jak chociażby grunty poprzemysłowe. W stolicy, gdzie głównie działamy, ZPI mogą być szczególnie szeroko stosowane. Ich sukces w dużej mierze zależy jednak od współpracy z miastem. W przyszłości z pewnością będziemy rozważać realizację inwestycji w tym trybie, korzystając z umów urbanistycznych. Szansą jest tworzenie zrównoważonych projektów z infrastrukturą, natomiast utrudnieniem brak doświadczenia samorządu i czasochłonne procedury – mówi Janusz Miller, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Home Invest.

Piotr Byrski, Head of Acquisitions and Development Cracow, Matexi Polska, przyznaje, że Zintegrowane Plany Inwestycyjne mają potencjał by odegrać ważną rolę dla budownictwa mieszkaniowego. Szczególnie w przypadku dużych, złożonych projektów.

W Krakowie, który jako jedno z pierwszych dużych miast opracowało procedurę sporządzania ZPI, przyglądamy się z uwagą pierwszym wnioskom składanym przez inwestorów od końca 2024 roku, a także analizujemy dotychczasowe decyzje Rady Miasta w tym zakresie. Naszym zdaniem kluczowym warunkiem popularyzacji tego narzędzia będzie jego praktyczna efektywność, przewidywalność procedur oraz wyraźne podkreślenie roli partycypacji społecznej – jako realnej korzyści, jaką z wdrożenia ZPI może odnieść zarówno gmina, jak i lokalna społeczność. Tego wszystkiego zabrakło w przypadku wcześniejszych prób stosowania specustawy mieszkaniowej tzw. lex developer, co np. w Krakowie nie przyniosło rezultatów i spotykało się z dużym oporem społecznym – wyjaśnia Piotr Byrski.

Zintegrowane Plany Inwestycyjne to także zagrożenia

Piotr Byrski zwraca uwagę na m.in. możliwość podwójnego obciążenia inwestora kosztami realizacji inwestycji uzupełniającej oraz tzw. renty planistycznej; niejasności dotyczące zakresu obowiązków inwestora w zakresie realizacji infrastruktury towarzyszącej; a także ryzyko długotrwałych i skomplikowanych negocjacji umowy urbanistycznej, które mogą istotnie opóźnić rozpoczęcie inwestycji. To może skutecznie zniechęcić inwestorów do korzystania z tego narzędzia w przyszłości. Dodatkowo, dla praktycznego stosowania ZPI ważna będzie też jakość Planów Ogólnych przyjmowanych przez gminy. To z nimi ZPI będą musiały być zgodne od połowy przyszłego roku – dodaje.

Jesika Mackiewicz, Business Manager Portfolio Warsaw, Matexi Polska, przypomina, że Warszawa również opracowała lokalną procedurę wdrażania ZPI. W marcu 2025 r. opublikowano pierwszą instrukcję, która wyjaśniała m.in. to, jak formalnie przygotować wniosek. Kolejna, opublikowana ostatnio instrukcja koncentruje się na mechanizmie inwestycji uzupełniających. Wskazano w niej przede wszystkim konkretne stawki świadczeń rzeczowych i pieniężnych, które będzie musiał pokryć inwestor. Co ważne, miasto zakłada, że zakres inwestycji uzupełniających będzie ustalany jeszcze przed złożeniem formalnego wniosku, co przenosi realne uzgodnienia na wcześniejszy etap, a inwestorom pozwala na kontynuowanie prac nad ZPI w klarowny sposób, wiedząc od początku na co się godzą – wyjaśnia.

Dodatkowo, instrukcja szczegółowo określa zakres i kolejność uzgodnień, które trzeba wykonać przed formalnym złożeniem wniosku o ZPI. To z kolei usprawni proces negocjacji i ustalania rozwiązań w ramach inwestycji. Instrukcja rozszerza również wachlarz inwestycji uzupełniających – wprowadza m.in. możliwości przekazywania mieszkań do zasobu komunalnego miasta, co dotychczas nie było możliwe, a co realnie odpowiada na problemy z dostępnością mieszkań komunalnych – dodaje Jesika Mackiewicz.

Kluczem dialog i konsensus

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg, przyznaje, że ZPI stanowi narzędzie umożliwiające realizację inwestycji mieszkaniowych w oparciu o uchwalany przez gminę plan miejscowy, tworzony na wniosek inwestora, negocjowany w ramach umowy urbanistycznej. Oznacza to zwiększenie roli planowania przestrzennego. Inwestycje będą lepiej powiązane z polityką przestrzenną gmin, co sprzyja zrównoważonemu rozwojowi, ale może też wydłużyć proces decyzyjny. ZPI wprowadzają konieczność współpracy z samorządami. W przeciwieństwie do specustawy, która umożliwiała szybsze procedowanie, ZPI wymagają dialogu i konsensusu. Może to być trudniejsze w gminach z niechętnym nastawieniem do nowych inwestycji – mówi.

Inwestorzy będą musieli partycypować w kosztach infrastruktury publicznej, np. dróg, szkół, co zwiększa koszty inwestycji, ale buduje lepszą jakość otoczenia. ZPI mają szansę stać się ważnym narzędziem dla firm deweloperskich, szczególnie w lokalizacjach, gdzie brakuje aktualnych MPZP. Tam, gdzie planów miejscowych nie ma lub są nieaktualne, ZPI mogą umożliwić szybsze uzyskanie możliwości zabudowy – wylicza Joanna Chojecka.

Większe przedsięwzięcia deweloperskie, np. osiedla powyżej 100 lokali mogą być lepiej realizowane w ramach ZPI, zwłaszcza przy współpracy z miastem. Szczególnie w większych miastach, gdzie samorządy są lepiej przygotowane administracyjnie do prowadzenia procedury planistycznej w tym trybie. Należy jednak pamiętać, że proces ten jest bardziej sformalizowany niż specustawa. Obejmuje negocjacje, konsultacje, przygotowanie projektu planu, a także uchwalenie go przez radę gminy – dodaje.

Zintegrowane Plany Inwestycyjne to krok w dobrą stronę

Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński Grupa Holdingowa, podziela zdanie, że Zintegrowane Plany Inwestycyjne to krok w dobrą stronę. Każde nowe narzędzie, które pozwala szybciej i elastyczniej reagować na potrzeby dynamicznie rozwijających się miast jest dziś bardzo potrzebne. W wielu przypadkach obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) nie nadążają za rzeczywistością, nie odzwierciedlają aktualnych kierunków rozwoju i nie odpowiadają na lokalne potrzeby – mówi.

Dotychczas stosowane decyzje o warunkach zabudowy często były jedynym rozwiązaniem w braku planu, ale nie zawsze gwarantowały spójność urbanistyczną. Specustawa mieszkaniowa (Lex Developer) dawała możliwość zmiany funkcji terenów, które przestały pełnić dotychczasową rolę. Jednak jej procedury były długie i często złożone – dodaje.

Mamy nadzieję, że ZPI, tworzone wspólnie z samorządami, pozwolą na skuteczniejsze i sprawniejsze planowanie nowych inwestycji. Jesteśmy otwarci na realizację projektów w tym trybie, choć mamy świadomość wyzwań. Zwłaszcza związanych z czasochłonnością procesu i możliwością wzrostu kosztów w trakcie negocjowania umów urbanistycznych – mówi Tomasz Czuchra. – Z drugiej strony, ZPI porządkują temat partycypacji deweloperów w kosztach budowy infrastruktury, zarówno technicznej, jak i społecznej. co wcześniej bywało rozmyte. W kontekście coraz większych trudności ze znalezieniem dostępnych gruntów pod zabudowę mieszkaniową w miastach, traktujemy ZPI jako realne i potrzebne narzędzie, które może uzupełniać lukę w obecnym systemie planowania przestrzennego.

Także Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment, uważa, że Zintegrowane Plany Inwestycyjne to krok w stronę uporządkowania procesu inwestycyjnego. Jednak jego skuteczność zależy od praktycznego zastosowania przepisów na poziomie lokalnym – zastrzega. – W teorii ZPI mogą zastąpić specustawę mieszkaniową, ale wymagają sprawnej współpracy z samorządami i gotowości administracji do zawierania umów urbanistycznych.

Bierzemy pod uwagę realizację inwestycji w tym trybie, szczególnie tam, gdzie nie obowiązują Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego. Główną szansą jest zwiększenie przewidywalności procesu inwestycyjnego, a utrudnieniem jest czasochłonność i niejednolite podejście gmin do nowych regulacji – dodaje.

Szybciej i lepiej

Zintegrowane Plany Inwestycyjne to narzędzie, które w perspektywie kilku lat może istotnie wpłynąć na dynamikę rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Jego główną zaletą jest możliwość realizacji projektów na obszarach pozbawionych obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Otwiera to dostęp do nowych, atrakcyjnych lokalizacji. Dzięki umowie urbanistycznej inwestor zyskuje także większy wpływ na kształtowanie otoczenia, w tym infrastruktury drogowej czy dostępności usług. Sprzyja to tworzeniu spójnych, funkcjonalnych przestrzeni – mówi Joanna Launer-Kubik, Kierownik Formalnej Obsługi Inwestycji w Archicom.

ZPI może stać się powszechnie wykorzystywanym narzędziem, o ile gminy będą dysponować odpowiednimi kompetencjami i zasobami, natomiast proces negocjacji umów urbanistycznych pozostanie przewidywalny. Kluczowym wyzwaniem jest obecnie brak doświadczeń po stronie samorządów oraz ryzyko zbyt wygórowanych oczekiwań dotyczących partycypacji inwestora w kosztach infrastruktury. Ważne jest, aby mechanizm ten oparto na partnerskiej współpracy, a wymogi finansowe nie obniżały rentowności projektów. W przeciwnym razie narzędzie to może stracić swój potencjał – podsumowuje.