Jak wygląda rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce w pierwszych miesiącach 2025 r.? Czy jesteśmy świadkami powrotu dużych transakcji magazynowych, na które od dawna czekał rynek.

Reklama

Pierwsze miesiące 2025 r. przyniosły sporo wydarzeń na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Dość powiedzieć, że w ciągu dwóch pierwszych miesięcy odnotowano łącznie 12 transakcji. Przedmiotem zakupów były aktywa ze wszystkich sektorów jeśli chodzi o rynek nieruchomości komercyjnych. W kwietniu sfinalizowano największą w historii transakcję typu sale & leaseback, nie tylko w Polsce, ale w całej Europie Środkowo-Wschodniej. Firma Eko-Okna sprzedała dwa magazyny o łącznej powierzchni 264 tys. m² i wartości blisko 1 mld zł, jednocześnie je wynajmując. Nabywcą został amerykański fundusz typu REIT Realty Income Corporation.

Tym samym całkowity wolumen inwestycji po pierwszych czterech miesiącach roku wyniósł już około 1,1 mld euro. Był to wynik wyraźnie lepszy niż w analogicznym okresie roku 2024, co zapowiadało istotny wzrost aktywności inwestycyjnej na rynku. W maju aktywność nieco spowolniła i odnotowaliśmy tylko trzy transakcje. Wszystkie miały miejsce w sektorze biurowym w Warszawie, a ich łączna wartość wyniosła zaledwie ok. 70 mln euro. Co to oznacza dla rynku?

Rynek nieruchomości komercyjnych nabiera tchu

Liczba transakcji w maju nie jest szczególnie imponująca, ale nie oznacza większego spowolnienia. Patrząc tylko na nasz pipeline projektów na sprzedaż, pozostajemy optymistyczni, jeśli chodzi o aktywność rynkową – komentuje bieżącą sytuację na rynku Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.

Reklama

Dalej liczymy na to, że wolumen na koniec 2025 roku przekroczy 5 mld euro. Oczywiście, wszystko będzie zależało od transakcji osiągających duże wartości – w szczególności w sektorze logistycznym czy handlowym – na które czekamy. Historyczna ograniczona aktywność inwestorów instytucjonalnych wynikała w ostatnich kilku latach z wielu czynników, w tym ze spadku wartości nieruchomości, wysokiego kosztu pieniądza czy też trudniejszego pozyskania finasowania zewnętrznego. Inwestorzy dalej podchodzą dość selektywnie do wyboru aktywów do kupienia i jest to sytuacja obserwowana nie tylko w Polsce, ale również na całym świecie. Obecnie w Polsce mamy sytuację, gdzie głównymi graczami są mniejsi inwestorzy, kapitał prywatny, czy też fundusze value-add, ponieważ ceny nieruchomości spadły i łatwiej o okazję – dodaje.

Polski kapitał rośnie w siłę

Na okazje cenowe poluje również polski kapitał. Staje się on coraz bardziej widoczny w strukturze transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych – i to nie tylko mieszkaniowych. Dwie z trzech akwizycji zrealizowanych w maju 2025 r. należały do polskich inwestorów. W jednej z nich, sprzedaży warszawskiego biurowca Lighthouse, doradzał Avison Young, który współwyłącznie reprezentował sprzedającego, Octava Property Trust.

W latach 2018-2022 średni procentowy udział polskiego kapitału w całkowitym wolumenie rynku wynosił ok. 2%. Od 2023 r. obserwujemy skokowy wzrost, przekraczający odpowiednio 7% i 10% w kolejnych dwóch latach. W całym 2024 roku polski kapitał, z 40 zrealizowanymi transakcjami, odpowiadał za 31% pod względem liczby transakcji i 10% pod względem wolumenu transakcji. Średnia wartość transakcji wynosiła 12 milionów euro.

W pierwszym kwartale b.r. polscy inwestorzy zrealizowali 12 transakcji. Odpowiadały one za 34% liczby transakcji i 17 wolumenu, natomiast średnia wartość transakcji wynosiła 10 milionów euro.

Polscy inwestorzy, ze względu na posiadany kapitał – często gotówkowy – skupiają się głównie na mniejszych i tańszych aktywach. Ich zainteresowaniem w sektorze handlowym cieszą się zarówno pojedyncze, wolnostojące sklepy spożywcze, jak i parki handlowe, których cena oscyluje wokół kwot 5-15 mln euro, ale potrafi również zbliżyć się do kwot ok. 30 mln euro w przypadku nowszych i większych nieruchomości. W obszarze zainteresowania polskich inwestorów są też starsze obiekty biurowe o stabilnym przepływie pieniężnym i ugruntowanych lokalizacjach – tłumaczy Marcin Purgal.

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce: magazyny, centra handlowe, biura

Polski sektor magazynowy po pierwszym kwartale br. był liderem pod względem zrealizowanego wolumenu (202 mln euro, 29% w ogólnym wolumenie). Dodajmy, że był to wynik bez wspomnianej wcześniej transakcji Eko-Okna, która została zrealizowana w kwietniu. Poza tą transakcją, nie było żadnej innej sprzedaży w tym sektorze, ani w kwietniu ani w maju.

Można się jednak spodziewać rosnącej liczby transakcji portfelowych, a także transakcji fuzji i przejęć. Jedna znacząca transakcja została już sfinalizowana – GLP sprzedał swoje aktywa magazynowe do Ares Management (w tym duże portfolio znajdujące się w Polsce) w ramach globalnej transakcji typu M&A.

Po sprzedaży kilku dużych centrów handlowych typu „prime” w 2024 r., początek 2025 r. został zdominowany przez aktywa typu „convenience” . Ta klasa aktywów, niezmiennie postrzegana jako bezpieczna opcja inwestycyjna utrzymuje swoją atrakcyjność wśród inwestorów. Można się spodziewać kolejnych transakcji parkami handlowymi i obiektami typu „convenience”, ale uwagę powinny też wzbudzić galerie.

Niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów cieszy się w Polsce rynek inwestycji biurowych, choć kupujący dalej podchodzą do transakcji bardzo selektywnie. Ostatnim widocznym trendem na rynku nieruchomości biurowych są zakupy całych obiektów z przeznaczeniem na prowadzenie własnej działalności lub częściowo na potrzeby własne, a w pozostałej części na wynajem. Ostatnie tego typu transakcje dotyczyły takich firm jak Ryanair, Enter Air, Prokuratura Generalna czy PZPN, które nabyły budynki biurowe (zarówno puste jak i częściowo wynajęte) w celu ulokowania tam swojej siedziby, oczywiście po uprzednim remoncie i pracach adaptacyjnych. Z perspektywy użytkownika końcowego zakup i remont może być bardziej atrakcyjny niż najem lub budowa siedziby od nowa – podsumowuje Marcin Purgal.